Riskonet vervult een sleutelrol bij de acquisitie van 24 investeringsobjecten in Polen, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland voor een internationaal opererende klant
January 19, 2022
Als het gaat om aanbieders van diensten op het gebied van risicobeoordeling en risicomanagement, komt het er bij een hele grote opdracht op aan om “de mannen van de jongens te scheiden”. Zoals eind 2021, toen Riskonet in enkele weken tijd zijn internationale netwerk heeft ingezet om een toonaangevende, mondiale speler te helpen bij de aankoop van 24 Europese investeringsobjecten.
Enorme portefeuille
Voor het einde van 2021, iets meer dan een maand na de aanvraag van CBRE Investment Management, heeft Riskonet voor een portefeuille van 24 objecten in Polen, het VK en Duitsland een Pre Acquisition Risk Assessment (PARA) afgerond. Deze 24 objecten vormen het Europese contingent van een enorme portefeuille die in totaal bestaat uit 57 objecten met een oppervlakte van 2,641 miljoen vierkante meter aan ultramodern logistiek vastgoed in de VS en Europa dat CBRE Investment Management aankoopt van Hillwood Investment Properties. De PARA’s maken een integraal onderdeel uit van een breed due diligence-proces dat wordt uitgevoerd rond aan te kopen onroerend goed.
Onder druk
Ron de Bruijn, CEO van Riskonet, begint zijn verhaal met de opmerking dat Riskonet al zo'n 20 jaar PARA's uitvoert voor CBRE Investment Management. Toch was dit alleen al vanwege de omvang en de tijdsdruk een ander soort aanvraag, want de deal moest voor het einde van het jaar door CBRE Investment Management worden gesloten. “We hebben de vraag medio november 2021 ontvangen. Binnen een week hebben we de teams die we nodig hadden samengebracht, is er een planning en verdeling opgesteld en zijn we begonnen met het bezoeken van de 24 objecten. We konden al na twee dagen de eerste red flag-rapporten leveren en nog eens drie weken daarna waren alle volledige PARA-rapporten geleverd – ruim binnen de gestelde termijn.”
Intensief proces
Om dit toe te lichten beschrijft Ron hoe Riskonet bij een PARA multidimensionaal kijkt naar de risico's die aan een object zijn verbonden. “We richten ons op verzekerbaarheid, het naleven van wetgeving en we kijken of de beschermingsvoorzieningen toereikend zijn. Vastgestelde afwijkingen worden als ‘red flags’ in het rapport gemarkeerd.” Om dit alles in perspectief te plaatsen legt hij uit dat het samenstellen van een PARA doorgaans een paar dagen in beslag neemt. Niet alleen voor het doornemen van de gegevens, maar de locatie wordt ook een dag bezocht. Vervolgens worden de bevindingen verwerkt in het eigenlijke rapport. “Het was een intensief proces om deze 24 PARA's in zo'n kort tijdsbestek uit te voeren en we hebben onze voltallige teams in Polen, het VK en Duitsland ervoor ingezet.”
“Onze klanten hebben echt profijt van ons internationale partnernetwerk. Als een klant objecten in verschillende landen wil aankopen, kunnen wij niet alleen snel en effectief actie ondernemen, maar we beschikken ook over de noodzakelijke, lokale kennis.”
Ron de Bruijn,
Managing Partner
Buitengewoon opmerkelijk
De werkzaamheden werden in Nederland en Polen uitgevoerd door de eigen mensen van Riskonet. Voor het VK en Duitsland werden ze ondersteund door hun partner Certus. Volgens Ron is deze prestatie des te opmerkelijker als je bedenkt dat Riskonet in hetzelfde tijdsbestek met zijn partners Oden & Oden en Firisk vergelijkbare beoordelingen heeft uitgevoerd voor een kleinere portefeuille van vier CBRE-objecten in Zweden, Denemarken, België en Luxemburg. “Onze klanten hebben echt profijt van ons internationale partnernetwerk. Als een klant objecten in verschillende landen wil aankopen, kunnen wij niet alleen snel en effectief actie ondernemen, maar we beschikken ook over de noodzakelijke, lokale kennis.”
Tweesnijdend zwaard
Riskonet kon CBRE Investment Management al snel meedelen dat, op enkele uitzonderingen na, de 24 objecten een kwalitatief goede portefeuille vertegenwoordigden. De uitzonderingen betroffen een klein aantal objecten die niet helemaal geschikt waren voor het beoogde doel. Ze werden daarom als red flags opgenomen. Ron waarschuwt dat een red flag-rapport voor de klant vaak een tweesnijdend zwaard is, omdat het een acquisitieteam onder druk kan zetten. “Als een object op de een of andere manier tekortschiet, wil de klant dat natuurlijk weten, maar dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat de klant blij wordt van dat nieuws. In het gunstigste geval kunnen red flags leiden tot extra werk voor de klant en in het slechtste geval kunnen ze zelfs tot gevolg hebben dat de aankoop wordt geblokkeerd.”
Geen onaangename verrassingen
De toegevoegde waarde van Riskonet staat voor klanten buiten kijf, terwijl de PARA's die het bedrijf levert zichzelf ook daadwerkelijk kunnen terugverdienen. PARA's geven voor het desbetreffende object een gedegen inzicht in de compliance aan wet- en regelgeving en aan internationale standaarden, zoals NFPA. Bovendien kunnen PARA’s de klant op lange termijn veel geld besparen, doordat ze vroegtijdig waarschuwen voor potentiële verzekeringskwesties. Daar komt nog bij dat eventueel geconstateerde non-compliance goed als onderhandelingsmiddel kan worden ingezet. De klant is zich op deze manier al vóór de aankoop meer bewust van de risico's, zodat de kans op onaangename verrassingen op de langere termijn aanzienlijk wordt verkleind.
Aankoop van betekenis
Ron is er erg trots op dat Riskonet de PARA's voor de 24 objecten succesvol heeft afgerond. “Ondanks het feit dat dit een kwalitatief goede portefeuille was hebben we voor sommige objecten toch bepaalde uitdagingen en problemen vastgesteld. Dit hebben we vervolgens in een open gesprek met het acquisitieteam van de klant kunnen bespreken. Het team kon daarna onze bevindingen en aanbevelingen in overweging nemen bij hun acquisitie van deze enorme portefeuille. Logistiek vastgoed is op dit moment een zeer aantrekkelijke investering, dus er was CBRE Investment Management veel aan gelegen de objecten in deze portefeuille tijdig aan te kopen. Nogmaals, dit alles toont de kracht, flexibiliteit en inzetbaarheid van het netwerk van Riskonet aan.”
