PARA’s in de Poolse praktijk
22 december 2016
Gemankeerde daken, ‘fire loads’ en over optimalisatie. “Toen ik het gebouw voor het eerst betrad was niet direct duidelijk dat een probleem was met het dak. Toen ik de talloze incidenten in de onderhoudsrapportages zag, waaronder reparaties en aanbevelingen voor herstel, ben ik vragen gaan stellen.” Leszek Golachowski (Riskonet) vertelt over de praktijk van het samenstellen van ‘Pre Acquisition Risk Assesment (PARA) rapporten voor relaties zoals CBRE Global Investors in Polen.
Voor Leszek Golachowski, senior consultant van Riskonet Polen, staat het uitbrengen van een PARA gelijk aan het schilderen van een helder plaatje van de staat van een gebouw dat of locatie die een klant wil kopen. “Als ik een PARA produceer, ben ik de ogen en de oren van onze klant”, geeft Golachowski aan.
Het gebouw met problemen aan het dak komt zo uit de dagelijkse praktijk van Riskonet. “Uiteindelijk weerhielden de problemen aan het dak van deze opslagfaciliteit CBRE niet van de aankoop. Wel gaven de kanttekeningen die ik maakte in de PARA onze relatie een compleet beeld van de zwakke punten van de locatie en de kosten om ze te verhelpen. Dat is in een aankoop proces om twee redenen van belang: het geeft een beeld van additionele investeringen en het ondersteunt bij het onderhandelingsproces. Dat is de essentie van een goede PARA-rapportage: het verstrekken van alle informatie die nodig is om tot een verantwoorde investeringsbeslissing te komen.”
Verborgen risico’s
Het succes van een investering kan sterk worden beïnvloed door risico’s die niet direct zichtbaar zijn. Leszek Golachowski en zijn collega’s bij Riskonet zijn experts in het informeren van hun klanten over alle factoren die bij een aankoop van belang zijn. Van duidelijk zichtbare defecten en tekortkomingen zoals brandveiligheidsproblemen tot aan de minder voor de hand liggende risico’s. “We zijn er gepast trots op dat we er steeds weer in slagen om over ogenschijnlijk beperkte problemen te rapporteren, die op termijn zeer kostbaar kunnen blijken te zijn.”
Waar kijken Golachowski en zijn collega’s naar? “Alle factoren die kunnen leiden tot problemen, zowel direct als op een later moment. We kijken ook altijd naar de match van de actuele situatie met de vereisten van wet- en regelgeving. Daarbij gaat onze aandacht vooral uit naar de risico’s die er kunnen optreden en naar de investeringen die benodigd zijn om volledig aan wet- en regelgeving te voldoen.”
Veel voorkomende problemen
In de PARA-rapportages die Riskonet voor CBRE heeft mogen uitvoeren komt regelmatig de ‘fire load’ naar voren. Golachowski: “De ‘fire load’ geeft een indicatie van de hoeveelheid goederen die in een gebouw mogen worden opgeslagen, de totale calorische waarde. In onze praktijk zien we vaak dat deze waardes te optimistisch worden ingeschat. We noemen dat ook wel ‘over optimalisatie’, een probleem dat kan resulteren in conflicten met wet- en regelgeving en beperkende voorwaarden in de verzekering.”
Een ander probleem dat veelal voorkomt, is dat van oneigenlijk gebruik. “Een gebouw dat is ontworpen als warehouse wordt in werkelijkheid gebruikt als productielocatie. Zo kwam ik eens een complete zagerij tegen in een gebouw dat was geregistreerd als warehouse, zonder enige luchtbehandeling. Deze activiteiten zorgden – letterlijk – voor een explosieve situatie en daarmee voor aanzienlijke risico’s. In vergelijkbare situaties constateerde ik dat gebruikers interne constructies hadden opgericht in grote opslaglocaties, die al snel na de acquisitie tot problemen voor onze opdrachtgever zouden leiden.”
Papierwerk
Het opsporen van potentiële problemen is vaak ook een kwestie van het nauwkeurig bestuderen van beschikbare documentatie. “Onderhouds- en reparatieverslagen zijn een rijke informatiebron”, legt Golachowski uit. “We filteren er vaak issues uit met installaties, de structuur van gebouwen en daken. Door het voeren van gesprekken met technici en onderhoudsmonteurs van gebruikers halen we ook de laatste informatie boven tafel.”
Het samenstellen van een PARA van topkwaliteit vraagt het geoefende oog van de expert, een open oog voor inconsequenties. Golachowski: “En ‘gut feeling’. Als de juridische documenten en de onderhoudsrapporten van een gebouw gaten vertonen en niet goed zijn geadministreerd, zegt dat veel over de actuele situatie. Het is ons vak om een evenwichtige en nauwkeurige rapportage te maken, in relatie tot de risico’s die eraan zijn verbonden. Dat is precies wat we onze klanten bieden: een eerlijke en toekomstbestendige beschrijving van de kwaliteit van het onroerend goed dat ze willen verwerven.”
